Pourquoi j'ai vendu Spirit Realty et réinvesti dans les actions privilégiées de Spirit Realty (NYSE:SRC)

May 28, 2023

TanawatPontchour

Spirit Realty Capital (NYSE : SRC) est une FPI de location nette diversifiée avec une histoire inégale.

Pendant quelques années, j'étais optimiste sur le fait que SRC avait tourné une nouvelle feuille et s'était raffinée en une entreprise qui pourrait gagner un multiple d'évaluation quelque part dans le même quartier que la plupart de ses pairs FPI à bail net. Aujourd'hui, je suis beaucoup moins confiant à ce sujet.

Bien que SRC se négocie maintenant à un rendement de dividende de 7 %, j'ai récemment vendu l'action à un rendement d'environ 6,6 % et j'ai réinvesti le produit dans les actions privilégiées de série A à 6 % de Spirit (NYSE: SRC.PA) à un rendement de dividende de 7 %. afin de verrouiller un rendement de 7 % beaucoup plus sûr que le dividende ordinaire.

Pour expliquer pleinement pourquoi j'ai finalement choisi de vendre SRC et de passer à ses favoris, cependant, nous devons remonter dans le passé lointain d'il y a 20 ans...

Spirit Realty a été fondée en 2003 sous le nom de "Spirit Realty Finance Corporation". À l'origine, il s'agissait d'une société privée, puis devenue publique au milieu des années 2000, puis redevenue privée, et enfin redevenue publique en 2012 avec son nouveau nom : "Spirit Realty Capital".

Au cours des 20 dernières années, le FPI a eu quatre ensembles différents d'équipes de haute direction, et la stratégie a légèrement changé avec chacun.

Le premier groupe de gestionnaires de 2003 à 2010, dirigé par le cofondateur de Spirit, puis PDG et président Chris Volk (qui allait plus tard cofonder et diriger STORE Capital), a porté Spirit à environ 3 milliards de dollars d'actifs, près de dont un tiers (30% du loyer total à fin 2010) étaient des magasins Shopko.

Note complémentaire : Shopko était une chaîne de grands magasins autrefois populaire qui était une société publique dans les années 1990 et au début des années 2000, mais a été rachetée par une société de capital-investissement en 2005. Une dette élevée et des ventes en baisse ont finalement conduit à la faillite du détaillant dans le fin des années 2010.

Milwaukee Journal Sentinelle

Le deuxième groupe de gestionnaires de 2011 à 2015, dirigé par le PDG de l'époque, Tom Nolan, ainsi que par le directeur de l'exploitation de l'époque, Pete Mavoides, a porté le FPI à 8 milliards de dollars en 2015 tout en réduisant considérablement l'exposition à Shopko (14 % à la fin de 2014).

Mais il y avait des différences entre les stratégies d'investissement respectives de Mavoides, à l'époque président et directeur de l'exploitation de Spirit à leur siège social à Scottsdale, en Arizona, et de Nolan, qui agissait en tant que PDG à distance à Dallas. Ces différences ont conduit Mavoides à quitter Spirit et à fonder Essential Properties Realty Trust (EPRT) un an plus tard en 2016, dont il reste aujourd'hui le PDG.

Un an après le départ de Mavoides en 2015, le PDG de l'époque, Tom Nolan, a déménagé le siège social de la société de Scottsdale, en Arizona, à Dallas, au Texas. Dans le processus, plus de 80 % des employés de Spirit ont quitté l'entreprise. Beaucoup d'entre eux, y compris l'ancien directeur informatique de Spirit, Gregg Seibert, ont ensuite travaillé sous Mavoides pour l'EPRT. Ainsi, avec le déménagement à Dallas, l'équipe de direction de Spirit a été presque complètement remaniée. Ainsi : équipe de direction #3.

Alors que Nolan a continué à réduire l'exposition de Shopko (finissant 2015 à 9,1 % du portefeuille), Spirit sous l'équipe de gestion #3 n'avait pas un coût du capital particulièrement élevé avec lequel travailler ni une stratégie d'investissement cohérente en ce qui concerne les acquisitions. Une poignée de magasins Shopko ont été vendus en 2015, mais la plupart du temps, l'exposition de Shopko a chuté parce que Spirit remplissait son portefeuille d'un mélange de propriétés commerciales solides de qualité investissement comme Lowe's (LOW), Tractor Supply (TSCO) et Best Buy (BBY) et des propriétés commerciales de qualité inférieure comme les cinémas, les concessionnaires automobiles et les restaurants comme Applebee.

En 2016, Spirit a embauché l'ancien banquier d'investissement Jackson Hsieh en tant que président et chef de l'exploitation. Sachant peut-être que les contrôles de crédit du FPI devaient être améliorés, le rôle de Hsieh inclurait "la responsabilité de la surveillance de la souscription de crédit, des nouveaux investissements et de la gestion du portefeuille et des actifs".

Esprit Immobilier Capital

Fin 2016, Shopko restait le premier locataire de Spirit avec 8,2% du loyer total. Mais à ce stade, les problèmes de Shopko étaient bien connus et il n'y avait pas de bonnes options pour gérer ces propriétés à grande surface.

En mai 2017, Nolan a démissionné de son poste de président-directeur général. Aucune explication n'a été donnée pour son départ, mais peut-être qu'aucune n'était nécessaire. L'annonce de son départ a eu lieu quelques jours après le rapport sur les résultats du premier trimestre 2017, qui a révélé un manque à gagner après qu'"un nombre inhabituellement élevé" de locataires de commerces de détail et de restaurants n'aient payé aucun loyer depuis le début de l'année.

Hsieh a été immédiatement installé en tant que nouveau président et chef de la direction de Spirit (équipe de direction n ° 4). Il est arrivé avec une idée précise de ce qu'il fallait faire pour redresser le navire. Il a été cité comme disant:

Notre plan pour l'avenir se concentrera de manière critique sur les problèmes de crédit et de concentration des locataires afin d'améliorer la rentabilité de notre plateforme. Nous restons déterminés à faire croître l'entreprise d'une manière qui nous permette de renforcer notre bilan, de préserver nos liquidités et de créer de la valeur à long terme pour nos actionnaires.

Quelques mois après l'ascension de Hsieh au poste de PDG, Spirit a annoncé qu'il céderait une partie importante de ses propriétés les plus faibles à "Spirit MTA REIT" afin de les séparer des actifs principaux et de s'en débarrasser finalement.

Au deuxième trimestre de 2018, SRC a réalisé la scission et a ensuite réduit son dividende pour le redimensionner avec le portefeuille restant.

En janvier 2019, après que son sponsor de capital-investissement n'ait pas trouvé d'acheteur pour la chaîne de vente au détail, Shopko a déposé son bilan et a entamé le processus de liquidation et de fermeture de plusieurs de ses magasins, dont beaucoup appartenaient à Spirit MTA REIT. Plus tard cette année-là, en septembre, Spirit a conclu la vente de SMTA à Hospitality Properties Trust, géré en externe, qui a changé son nom en Service Properties Trust (SVC).

Enfin émancipée de l'albatros de Shopko et de la plupart des autres propriétés plus faibles de Spirit, SRC a connu l'une des meilleures années de son histoire en 2019. Sur la seule base des prix, le FPI a surperformé ses pairs plus grands et plus vénérables en location nette :

Avec la nouvelle concentration bien définie de Hsieh sur les propriétés louées à de grands locataires cotés en bourse et à crédit plus élevé (peut-être pas entièrement de qualité investissement, mais juste en dessous), une nouvelle vie semble avoir été insufflée à Spirit Realty.

Une stratégie d'investissement s'était formée. Des contrôles de qualité avaient été mis en place. Le plan de restauration de l'image de Spirit auprès de la communauté des investisseurs et, in fine, d'amélioration de son coût du capital semblait prometteur. Et l'effet de levier diminuait. Spirit a terminé 2019 avec un ratio dette/EBITDA de 4,9x, contre 6,2x fin 2016 et 7,6x fin 2014.

Rapport annuel 2016 de la SRC

Fin 2019, le portefeuille de Spirit provenait d'environ 44% des loyers de locataires de qualité investissement ou équivalent, et ~49% des loyers provenaient d'entreprises publiques.

...Et puis est arrivé le COVID-19. Dans la publication des résultats du premier trimestre 2020, Spirit a déclaré avoir perçu 70 % du loyer contractuel en avril. Le cours de l'action a diminué de moitié de février à avril.

En fin de compte, cependant, Spirit a livré AFFO par action de 3,31 $ en 2020, en légère baisse par rapport aux 3,34 $ de 2019.

Malheureusement, la trajectoire d'expansion multiple de la SRC en 2019 semble avoir été stoppée par le COVID-19, puis plus tard par la hausse des taux d'intérêt, et maintenant, peut-être, par la menace imminente de récession.

Vous pouvez entendre la déception dans la voix de Hsieh lors d'une conférence téléphonique après conférence téléphonique, le découragement face à l'épaule froide du marché envers les actions SRC et peut-être une certaine frustration que ses efforts n'aient pas été reconnus.

Mais en vérité, même en 2019, SRC avait encore beaucoup à faire avant que son rapport prix/AFFO ne se situe dans la même fourchette générale que ses pairs. Lorsque j'ai écrit pour la première fois sur SRC en décembre 2019 (voir ici), j'étais optimiste, car je pensais que la direction faisait tout ce qu'il fallait pour gagner ce multiple AFFO plus élevé.

Un autre objectif était d'améliorer la solidité du bilan afin d'obtenir une mise à niveau du crédit à BBB +. Ceci, à son tour, aurait fait baisser le coût des capitaux propres de SRC et aurait permis à l'entreprise de concourir pour les propriétés de location nettes de la plus haute qualité.

Hélas, cependant, ce coût de l'actualisation des actions a persisté pour SRC, malgré les nombreuses fois où j'ai soutenu ici sur Seeking Alpha que le FPI est "injustement calomnié par le marché" et "de meilleure qualité que le marché ne le pense". Et l'objectif d'une cote de crédit n'a pas été atteint.

Permettez-moi de vous illustrer cela. Nous allons illustrer le désavantage du coût du capital de SRC en examinant la mesure la plus simple du coût des capitaux propres : le rendement AFFO.

Plus le rendement AFFO est bas, plus le coût du capital est bas et donc plus le taux de capitalisation peut être bas sur les acquisitions tout en maintenant un spread (relutif) adéquat. Bien sûr, tous les FPI à bail net fonctionnent également avec un levier d'endettement, ce qui réduit leur coût global du capital. Mais les meilleures FPI à bail net fonctionnent avec des capitaux propres à 60% ou plus de leur capitalisation, ce qui les aide à obtenir une meilleure cote de crédit et donc à réduire leur coût de la dette dans une boucle de rétroaction positive.

Ainsi, avoir un rendement AFFO inférieur est un bien important et non allié pour un REIT à bail net.

En 2019, alors que les choses s'amélioraient pour Spirit, le rendement AFFO du FPI était en moyenne de 7,6 %, mais n'a jamais été inférieur à 6,3 %. Pendant ce temps, cette année-là, les propriétés moyennes de location nette de détail de qualité investissement se négociaient à des taux de capitalisation de 6% ou moins, tandis que les propriétés industrielles de qualité investissement se négociaient à 5% ou moins.

Comparez cela, par exemple, au rendement AFFO moyen d'Agree Realty (ADC) en 2019 de 4,4 %. Le rendement AFFO d'ADC est tombé à 3,8 % et à 5,2 % en 2019.

De même, le rendement AFFO 2019 de Realty Income (O) était en moyenne de 4,8 %, allant jusqu'à 4,2 % et jusqu'à 5,5 %.

National Retail Properties (NNN) a enregistré en moyenne un rendement AFFO de 5,1 % en 2019, allant aussi bas que 4,7 % et aussi haut que 5,8 %.

Même dans le meilleur des cas, SRC présentait un désavantage en termes de coût du capital.

Et puis, dans peut-être l'environnement idéal pour les REIT à bail net en 2021, le rendement AFFO de la SRC était en moyenne de 7,1 %, mais encore une fois, il n'a jamais été inférieur à 6,3 %. Et encore une fois, IG Retail a imposé des taux de capitalisation de 6% ou moins, et IG Industrial a imposé des taux de capitalisation de 5% ou moins.

Encore une fois, le rendement AFFO de SRC n'a pas pu descendre en dessous de 6,3 %.

Et depuis le début de 2022, le cours de l'action SRC est le moins performant de son groupe de pairs :

Cela signifie-t-il que SRC a mal performé en termes de fondamentaux ? Non, absolument pas.

Voir, par exemple, certaines métriques de 2022 :

SRC a réussi à faire croître son AFFO par action à un niveau élevé à un chiffre l'an dernier malgré son désavantage en matière de coût du capital. La direction a été en mesure de lever des capitaux de manière opportuniste et de trouver des accords à taux de capitalisation plus élevé qui correspondent à leurs contraintes de coût du capital. Le taux de plafonnement trimestriel moyen des acquisitions en espèces le plus bas l'an dernier était de 6,34 %, tandis que le plus élevé était de 7,27 %.

Qu'il s'agisse d'actions, d'obligations ou de biens immobiliers, l'investissement à rendement élevé est délicat. Rendements plus élevés = risque perçu plus élevé.

Certes, SRC a beaucoup à offrir.

Pour commencer, les incitations semblent être fortement alignées entre les actionnaires et la direction. 100 % de la rémunération à base d'actions des dirigeants de la SRC est liée à des paramètres basés sur la performance. L'année dernière, ces mesures n'ont pas été atteintes, de sorte que la rémunération de la direction a subi un coup dur.

Et malgré la liquidation des actions, Hsieh continue de faire preuve de confiance dans le portefeuille. Voici un extrait de la lettre du PDG dans le rapport annuel 2022 :

Nous pensons que notre portefeuille se comportera avec une volatilité très faible du point de vue des flux de trésorerie, similaire à celle d'un portefeuille immobilier loué de qualité investissement.

De plus, le bilan noté BBB de la SRC est en excellent état, avec pratiquement toutes les dettes fixes et non garanties. Aucune dette n'arrive à échéance avant 2025.

Présentation SRC Q4 2022

Cela ne va pas beaucoup mieux que cela en ce qui concerne le bilan.

Cela dit, la concurrence pour les propriétés à bail net a été féroce au cours des dernières années. Il n'y a pas de repas gratuit, et il n'y a pas de taux de capitalisation plus élevé sans risque plus élevé. Comme le marché obligataire, la tarification sur le marché net des baux est beaucoup plus efficace que sur le marché boursier. Alors qu'une action peut être achetée en un clic, les investisseurs en location nette passent des mois à faire preuve de diligence raisonnable avant de fermer des propriétés. Il en va de même pour leurs courtiers, banquiers, etc.

Ainsi, lorsqu'une propriété à bail net est tarifée à un taux de capitalisation supérieur à la moyenne, ce n'est certainement pas simplement à cause d'un sentiment d'investisseur trop pessimiste. Cela vient de certains risques réels et tangibles.

Certes, certains de ces risques calculés ont porté leurs fruits, car certains locataires industriels ont obtenu des améliorations de crédit après l'achat initial de SRC, et certaines de ces propriétés à taux de capitalisation plus élevé ont été vendues avec des gains énormes sur les prix d'achat initiaux.

Présentation SRC Q4 2022

Mais notez que toutes ces propriétés à succès ont été achetées au cours des années où la SRC avait accès soit à un fort coût des capitaux propres (2013), soit à un fort coût de la dette (2016, 2020, 2021), soit aux deux.

Mon inquiétude est qu'en raison du coût élevé du capital de SRC (en particulier du coût des capitaux propres), le FPI remonte maintenant la courbe de risque et acquiert des propriétés à risque plus élevé / à crédit plus faible afin d'obtenir des rendements plus élevés.

Qu'est-ce qui me donne cette impression ? Eh bien, considérons les trois acquisitions de propriétés industrielles que la direction a récemment mises en évidence :

Présentation SRC Q4 2022

Les trois transactions d'acquisition industrielle mises en évidence à partir du quatrième trimestre 2022 ont des locataires soutenus par des sociétés de capital-investissement. Ce n'est pas nécessairement une mauvaise chose en soi. Il y a eu quelques réussites parrainées par PE, telles que Academy Sports and Outdoors (ASO). Mais pour chaque académie, il existe de nombreuses autres histoires d'entreprises qui ont langui après les rachats de capital-investissement, accablées par une dette élevée, ni en croissance ni en train de mourir - agissant simplement comme des vaches laitières pour les entreprises de capital-investissement.

90 % des acquisitions du quatrième trimestre de SRC étaient des cessions-bail, ce qui suggère que la majorité des investissements du trimestre étaient destinés à des locataires appartenant à PE. Pourquoi? Parce qu'à une époque où les taux d'intérêt ont augmenté au point où ils l'ont fait, la monétisation de l'immobilier par le biais d'accords de cession-bail devient moins chère pour les entreprises adossées à un capital-investissement à fort effet de levier que le refinancement de la dette avec plus de dette.

Ann Taylor / LOFT appartenait autrefois à Ascena Retail Group avant que l'entreprise ne fasse faillite pendant la pandémie, et plusieurs de ses marques de vêtements (y compris ces deux-là) ont été vendues à une société de capital-investissement. Certes, ces installations sont à la fine pointe de la technologie avec des loyers au pied carré très bas.

Forum Energy Technologies (FET), sur le côté droit de l'image ci-dessus, est une société publique, de sorte que ses états financiers sont accessibles au public. La société a une cote de crédit CCC+ et plus de 99 % de son endettement substantiel arrive à échéance en une seule année : 2025. La dette de 2025 se présente sous la forme de billets garantis convertibles à 9 %. Ils sont garantis par "la quasi-totalité des actifs de l'entreprise".

FET a la possibilité de rembourser cette dette avec de l'argent en caisse avant l'échéance d'août 2025, mais avec quel argent ? Même en 2022, une excellente année pour les entreprises liées à l'énergie comme FET, le bénéfice brut de l'entreprise a à peine dépassé ses dépenses SG&A (frais généraux).

En fait, depuis l'effondrement du prix du pétrole en 2015, le FET n'a jamais été rentable.

Il ne serait pas surprenant de voir FET faire faillite au cours des prochaines années, auquel cas il ne serait pas surprenant de voir bon nombre de ses filiales liquidées plutôt que rachetées et que les opérations se poursuivent.

C'est ce qui différencie FET, à mon avis, du cas des propriétés industrielles louées à Party City que SRC a achetées en 2019.

Présentation SRC Q4 2022

Oui, les propriétés Party City partagent des points communs avec les propriétés FET à faible loyer par pied carré. Mais ils ont aussi en commun qu'au moment où la SRC a acheté les propriétés, les entreprises étaient au bord de la faillite.

Ce qu'ils n'ont peut-être pas en commun, c'est l'importance de la mission et l'irremplaçabilité. L'une de ces propriétés de Party City est responsable de la production de 60% des ballons mylar du monde.

En revanche, les bâtiments de FET semblent être pour la plupart plus anciens et manquer de criticité ou de spécialisation en eux-mêmes. De plus, les emplacements semblent comporter un peu plus de risques. L'emplacement de la Louisiane, par exemple, se trouve à South Lafayette, à environ 30 miles de la côte du golfe - alias l'allée des ouragans.

Pour être juste, ces propriétés sont louées à des loyers si bas par pied carré qu'il semblerait raisonnable de supposer que des loyers de remplacement pourraient être obtenus à des niveaux similaires ou supérieurs dans un scénario de libération. Même dans ce cas, le risque supérieur à la moyenne lié aux emplacements médiocres et/ou aux bâtiments plus anciens qui nécessiteraient un investissement en capital substantiel pour être reloué ne doit pas être ignoré.

Les propriétés Shopko avaient également des loyers au pied carré assez bas. Cela n'en faisait pas de bons investissements.

Forum Energy n'est qu'un exemple. SRC a investi un total de 312 millions de dollars au quatrième trimestre 2022, et Forum n'en représente que 34 millions.

Mais Forum illustre-t-il une érosion plus large de la qualité du crédit des locataires ? J'ai peur que ce soit le cas.

Considérez ces changements dans les métriques à l'échelle du portefeuille :

Ce sont des changements subtils, certes, mais ils ne vont pas dans la bonne direction. Plus de locataires soutenus par le PE, moins de locataires de qualité investissement et un peu moins de rapports financiers au niveau de l'unité/de la propriété à la SRC.

Cela me semble être la preuve que SRC augmente progressivement le risque d'acquisitions afin d'obtenir des rendements suffisamment élevés pour maintenir un écart sur son coût du capital relativement élevé.

Bien que les propriétés que SRC a conservées après la scission de SMTA REIT au deuxième trimestre de 2018 soient pour la plupart de meilleure qualité, je crains que la direction ait été forcée d'intégrer progressivement de plus en plus de propriétés de qualité inférieure et à risque plus élevé depuis lors en raison de son coût du capital. contrainte.

Certains de ces investissements se sont plutôt bien déroulés, comme la poignée soulignée ci-dessus. Mais je crains qu'en période de récession, bon nombre de ces locataires ne puissent "soudainement" faire défaut sur le loyer d'une manière similaire à ce qui s'est produit au premier trimestre 2017, un événement qui a finalement conduit à un changement de PDG, à une retombée de propriétés faibles et à une réduction du dividende. .

C'est la malédiction d'un coût élevé du capital. Cela oblige les FPI à prendre des risques plus élevés. Ce sont des risques calculés, certes, mais des risques quand même. Ces risques plus élevés entraînent souvent des pertes. Et même si ces pertes ne sont pas dévastatrices, elles suffisent à maintenir le titre bon marché et le coût du capital élevé, ce qui renforce le cycle.

Le coût du capital de SRC n'est pas seulement légèrement plus élevé, mais nettement plus élevé que ses pairs...

... ce qui m'amène à croire que le FPI doit prendre des risques plus que marginalement plus élevés afin de garantir le niveau des taux de capitalisation et l'attrait des conditions de location qu'il obtient.

À tout le moins, toutes ses acquisitions immobilières de qualité inférieure au cours des dernières années ne seront certainement pas gagnantes. Et il ne faut pas tant de puanteurs pour ruiner un portefeuille par ailleurs bon.

À la suite de l'effondrement de la Silicon Valley Bank début mars, SRC.PA a inexplicablement vendu d'environ 24,15 $ à 21,12 $. J'ai trouvé cela déconcertant, car SRC n'a presque rien à voir avec SVB. Le marché a apparemment repris ses esprits assez rapidement, car le prix de SRC.PA est déjà presque remonté à son niveau d'avant l'effondrement de SVB.

Compte tenu de mes réserves quant au coût du capital de la SRC et à la prise de risque potentiellement plus élevée, échanger les actions ordinaires à rendement de 6,6 % (à l'époque) contre des actions privilégiées à rendement de 7 % me paraissait logique. J'ai acheté SRC.PA à 21,45 $, ce qui m'a donné 16,6 % de hausse au pair en plus du rendement de 7 %.

La date d'appel des actions privilégiées est déjà passée en octobre 2022, mais étant donné le coût des émissions de capital de la SRC, je doute que leur rachat soit une priorité élevée pour la direction à ce stade.

La capitalisation de SRC.PA à la valeur nominale est de 172,5 millions de dollars, ce qui représente environ 1,9 % de la valeur d'entreprise actuelle de SRC.

Si l'action privilégiée se vend à nouveau sur le territoire des 20 $, les investisseurs pourraient envisager de l'acheter comme je l'ai fait.

Pourquoi SRC a-t-il été le moins performant parmi les pairs cités ci-dessus depuis le début de 2022 ? Je dirais que c'est parce que le marché perçoit que SRC prend des risques supérieurs à la moyenne avec ses récentes acquisitions.

La SRC a guidé le déploiement d'immobilisations de 700 à 900 millions de dollars cette année. Les cessions devraient se situer entre 225 et 275 millions de dollars, et le flux de trésorerie disponible après dividendes devrait être d'environ 100 millions de dollars (en supposant que la SRC perçoit autant de loyers contractuels qu'elle le pense). Le FPI n'a pas de capitaux propres à terme disponibles, mais il peut tirer sur un prêt à terme à tirage différé de 500 millions de dollars avec un taux d'intérêt variable qui a actuellement un rendement effectif de 5,7 %.

Mettez tout cela ensemble et vous avez un capital disponible pour des investissements cette année de 825 à 875 millions de dollars.

Cependant, la plus grande préoccupation que les acquisitions est peut-être de savoir dans quelle mesure la SRC pourra traverser une récession.

L'un des plus grands espoirs des taureaux SRC est que le FPI sera une cible de rachat pour un pair plus important comme Realty Income ou une société de gestion d'actifs alternative comme Blackstone (BX). Mais Realty Income ne semble pas enclin à davantage de fusions et acquisitions après sa récente acquisition de Vereit, et Blackstone ne vise pas la location nette dans ses acquisitions.

D'ailleurs, si j'ai raison de dire que SRC prend trop de risques dans ses récentes acquisitions, alors les acheteurs potentiels le découvriront et en seront dissuadés.

Si vous êtes préoccupé par la résistance à la récession de la SRC ainsi que par son désavantage en termes de coût du capital, vous pourriez envisager de vous joindre à moi pour passer aux actions privilégiées.

Nous partageons toutes nos meilleures idées avec les plus de 2 000 membres de High Yield Landlord. Et vous pouvez accéder à tous gratuitement grâce à notre essai gratuit de 2 semaines ! Nous sommes le plus grand service d'investissement immobilier sur Seeking Alpha avec plus de 2 000 membres à bord et une note parfaite de 5 étoiles !

Rejoignez-nous aujourd'hui et obtenez un accès instantané à tous nos meilleurs choix, 3 portefeuilles modèles, un cours sur l'investissement en FPI, des outils de suivi et bien plus encore.

Nous offrons une remise à durée limitée de 28 % pour les nouveaux membres !

Commencer aujourd'hui!

Cet article a été rédigé par

J'écris sur les actions de croissance des dividendes de haute qualité dans le but de générer le flux de revenu passif le plus sûr, le plus important et le plus rapide possible. Mon style pourrait s'appeler "Qualité à un prix raisonnable" (QARP) au service de la stratégie plus large d'investissement de croissance des dividendes à faible risque, à faible entretien et à faible rotation. Étant donné que ma période de détention idéale est « à vie », je me concentre sur la croissance des revenus du portefeuille plutôt que sur les rendements totaux.

Mes antécédents et mon expérience de travail antérieure sont dans l'immobilier commercial, c'est pourquoi j'ai tendance à me concentrer fortement sur les fiducies de placement immobilier (« FPI »). Actuellement, j'écris pour le groupe d'investissement High Yield Landlord.

Déclaration de l'analyste : J'ai/nous avons une position longue avantageuse sur les actions de SRC, PA, ADC, O, NNN, WPC, EPRT, soit par le biais de la propriété d'actions, d'options ou d'autres dérivés. J'ai écrit cet article moi-même, et il exprime mes propres opinions. Je ne reçois aucune compensation pour cela (autre que de Seeking Alpha). Je n'ai aucune relation d'affaires avec une entreprise dont les actions sont mentionnées dans cet article.

Demande de divulgation d'Alpha : Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs. Aucune recommandation ou conseil n'est donné quant à savoir si un investissement convient à un investisseur particulier. Les points de vue ou opinions exprimés ci-dessus peuvent ne pas refléter ceux de Seeking Alpha dans son ensemble. Seeking Alpha n'est pas un négociant en valeurs mobilières agréé, un courtier ou un conseiller en placement américain ou une banque d'investissement. Nos analystes sont des auteurs tiers qui comprennent à la fois des investisseurs professionnels et des investisseurs individuels qui peuvent ne pas être agréés ou certifiés par un institut ou un organisme de réglementation.