Se préparer et profiter d'un autre effondrement immobilier

Oct 08, 2023

Rasi Bhadramani

Ma grand-tante Maudelle Finley est décédée récemment à l'âge de 99 ans. C'est le même âge que ma grand-mère est décédée il y a quelques années.

J'espère que j'ai les mêmes gènes que ces merveilleuses dames, qui n'étaient pas des femmes riches, mais qui ont eu la chance d'avoir la santé de leur côté pendant près d'un siècle.

Étant donné qu'ils ont vécu tous les deux si longtemps, je suis convaincu qu'ils ont été fortement influencés par le krach boursier de 1929.

Ma grand-mère m'a souvent raconté sa vie d'enfant et l'adversité que ses parents ont dû affronter en grandissant dans une petite ferme familiale de la Caroline du Sud rurale.

Lorsque j'ai entendu parler du décès de ma grande tante la semaine dernière, j'ai commencé à réfléchir aux similitudes dans le temps qui ont précédé la Grande Dépression et aujourd'hui.

Comme indiqué dans le classique One Hundred Years of Land Values ​​in Chicago d'Homer Hoyt, menant à la Grande Dépression (de 1918 à 1926), la population de Chicago a augmenté de 35 % et la valeur des terres a augmenté de 150 %, soit environ 12 % par an.

Puis en 1926, les valeurs foncières se sont détériorées, puis ont chuté. En 1933, la valeur des terres de Chicago avait chuté d'environ 70 % dans l'ensemble ; les zones périphériques ont chuté encore plus dramatiquement.

Rappelez-vous, ma grand-mère et ma grand-tante n'étaient que des enfants pendant la Grande Dépression, une période où la Fed maintenait les taux d'intérêt trop élevés, ce qui a étranglé l'économie.

Ils ont tous deux été témoins, même lorsqu'ils étaient enfants, de l'impact du krach boursier de 1929 qui a été déclenché par un effondrement drastique de l'immobilier. Leurs parents (mes arrière-grands-parents) étaient des agriculteurs et la terre qu'ils possédaient est devenue essentiellement sans valeur, d'où le terme "pauvres en terre".

Mes arrière-grands-parents ont été témoins de la paralysie du système bancaire alors que les déposants paniqués retiraient de l'argent et, bien sûr, le chômage montait en flèche. C'est la bulle immobilière décrite par Homer Hoyt qui a contribué à déclencher puis à aggraver la Grande Dépression...

… cela ne vous semble-t-il pas familier ?

Je sais que ma grand-mère et ma grand-tante ont vécu des moments très stressants et je suis tellement reconnaissante qu'elles aient toutes deux pu vivre près d'un siècle. Je ne peux qu'imaginer ce qu'aurait été la vie pendant la Grande Dépression, une période où les valeurs immobilières étaient en chute libre…

La même formule qu'ils ont vécue en 1926 est la même formule aujourd'hui :

Hausse des taux + forte inflation + crise bancaire + baisse des valeurs immobilières

C'est vrai, tous les quatre en 1929 et nous les avons tous les quatre aujourd'hui.

Pour éviter un effondrement bancaire comme celui de 1929, les régulateurs financiers ont pris des mesures agressives pour empêcher la contagion dans le système bancaire ; cependant, sur la base de nos recherches à l'iREIT™,nous pensons que le secteur de l'immobilier commercial pourrait continuer à se détériorer au cours des 12 prochains moiset Jamie Dimon est d'accord,

"… les hors-jeu (jargon de Wall Street pour conséquence indirecte) dans ce cas seront probablement l'immobilier. Ce seront certains emplacements, certains immeubles de bureaux, certains prêts à la construction. Cela pourrait être très isolé ; ce ne sera pas tous banque."

Le marché hypothécaire de l'immobilier commercial pour les propriétés productrices de revenus représente environ 4,5 billions de dollars et environ 80 % de tous les prêts bancaires proviennent de banques régionales. Ces "certains" secteurs auxquels Dimon fait référence sont les crédits multifamiliaux et les crédits bureaux qui représentent plus de 50% des encours de crédits.

Selon la Mortgage Bankers Association, environ 728 milliards de dollars (16 % du total des prêts) arriveront à échéance en 2023, et 659 milliards de dollars supplémentaires (15 %) arriveront à échéance en 2024. Les banques ont reculé de façon spectaculaire, ce qui signifie que de nombreux propriétaires auront des difficultés temps de refinancement des échéances de la dette.

J'ai moi-même été promoteur immobilier (pendant plus de deux décennies) et je suis heureux de ne pas avoir à me soucier du refinancement de la dette dans cet environnement. C'est un peu comme un immeuble de bureaux "grande récession".

Environ 728 milliards de dollars de prêts arriveront à échéance en 2023 et à peu près le même montant en 2024, où ces propriétaires obtiendront-ils de l'argent pour refinancer leurs propriétés ?

Pour les propriétaires immobiliers de petite et moyenne taille, des temps difficiles s'annoncent, en particulier dans les secteurs plus difficiles des bureaux et des logements multifamiliaux.

Bien qu'il y ait certains des mêmes ingrédients que la Grande Dépression,les banques semblent l'avoir sous contrôle(du moins pour l'instant) et nos recherches suggèrent qu'une récession modeste est le résultat le plus probable.

Notre équipe constate une baisse des valorisations des FPI immobilières de l'ordre de 20 % à 25 %, ce qui signifie qu'il existe une excellente fenêtre pour détenir des actions dans des propriétaires qui possèdent certaines des propriétés les plus recherchées au monde, et sans risque d'échéance de la dette.

Les fiducies de placement immobilier (FPI) étaientcréé en 1960 pour Average Joe and Jane afin de fournir un revenu fiableet mon seul regret est que j'aurais aimé que ma grand-mère et ma tante Maudelle puissent profiter des revenus générés par ces actions de premier ordre.

WP Carey (WPC) est une fiducie de placement immobilier diversifiée à bail net ("REIT") qui se spécialise dans les propriétés à locataire unique. WPC a des structures de transaction flexibles et acquiert des propriétés par le biais de cessions-bail, d'acquisitions de propriétés existantes en location nette et de constructions sur mesure.

WPC est géographiquement diversifiée avec des propriétés en Amérique du Nord et en Europe et est également diversifiée par type de propriété. Leur portefeuille comprend 1 446 propriétés à bail net qui englobent environ 176 millions de pieds carrés. De plus, ils ont un portefeuille de 84 propriétés de self-stockage.

Leur portefeuille de location nette se compose d'immeubles industriels et d'entrepôts, d'immeubles de vente au détail, d'immeubles de bureaux et d'immeubles de stockage en libre-service qui sont loués sur la base d'un bail net. En pourcentage de leur loyer de base annualisé ("ABR"), les propriétés industrielles sont leur plus grande catégorie contribuant à 27,3 % de leur ABR, suivies des propriétés d'entrepôt qui contribuent à 24,2 % de leur ABR.

Le commerce de détail représente 17,4 %, les bureaux 17,2 % et les propriétés de libre-entreposage à bail net représentent 4,5 % de leur ABR. Leur portefeuille net de baux a une durée moyenne pondérée des baux (« WALT ») de 10,9 ans et un taux d'occupation de 99,2 %. Leur portefeuille de self-stockage se compose de 84 propriétés qui contiennent 52 105 unités et ont un taux d'occupation de 91,5 %.

WPC-IR

WPC est de qualité supérieure avec une cote de crédit BBB+ de S&P Global et a de solides paramètres d'endettement, y compris une dette nette au prorata sur l'EBITDA ajusté de 5,8x, une dette consolidée sur l'actif brut de 40,3% et un ratio de couverture des charges fixes de 5,4x .

Leur dette a un taux d'intérêt moyen pondéré au prorata de 3,1 % et une durée moyenne pondérée au prorata jusqu'à l'échéance de 4,1 ans. 306 millions de dollars ou 3,7% de leur dette totale arrivent à échéance en 2023 et ils disposent de 1,7 milliard de dollars de liquidités totales en incluant 385 millions de dollars de capitaux propres à terme.

WPC-IR

Depuis 2010, WPC a enregistré un taux de croissance moyen ajusté des fonds provenant des opérations ("AFFO") de 4,22 % et un taux de croissance moyen des dividendes de 5,44 %.

Ils paient un rendement de dividende de 6,17 % qui est bien couvert par un AFFOratio de distribution de 80,19 % et se négocient actuellement à un P/AFFO de 13,02xqui est une réduction par rapport à leur multiple AFFO normal de 14,67x.

Graphiques RAPIDES

Si WPC revient à son multiple P/AFFO normal, il en résultera un taux de rendement annuel total de 18 % d'ici la fin de 2024.

Chez iREIT™nous évaluons les actions WP Carey à un ACHAT.

Graphiques RAPIDES

Immobilier numérique (DLR) est une FPI spécialisée dans les centres de données. Ils ont des centres de données dans le monde entier qui desservent environ 5 000 clients avec des propriétés situées aux États-Unis, en Amérique latine, en Asie, en Australie, au Canada, en Afrique et en Europe.

Leur portefeuille se compose de 314 centres de données qui couvrent environ 38,8 millions de pieds carrés (hors espace de développement) et contiennent 214 000 connexions croisées. À la fin du premier trimestre, Digital Realty avait un taux d'occupation de 83,7 % et une durée résiduelle moyenne pondérée des baux de 4,8 ans.

Les centres de données stockent des serveurs et sont beaucoup plus spécialisés que les autres types de biens immobiliers. Ils doivent disposer de capteurs de chaleur et de systèmes de refroidissement pour assurer le bon fonctionnement des serveurs, de systèmes de sécurité comprenant des clôtures et des caméras intelligentes extérieures et de multiples couches de systèmes d'accès intérieurs.

De plus, ils doivent être construits avec l'infrastructure en place pour tirer de grandes quantités d'électricité ainsi que des sources d'alimentation de secours afin de maintenir un service ininterrompu.

DLR-IR

Digital Realty est de qualité supérieure avec une cote de crédit BBB de S&P Global (perspective négative) et a des paramètres de dette raisonnables, y compris une dette nette sur l'EBITDA ajusté de 7,1x, un ratio dette à long terme sur capital de 52,57 % et une charge fixe. taux de couverture de 4,4x.

Leur dette est à 97 % non garantie, à 81 % à taux fixe, et a une durée moyenne pondérée jusqu'à l'échéance de 5 ans et un taux d'intérêt moyen pondéré de 2,8 %.

DLR-IR

Digital Realty prévoit de vendre 2 milliards de dollars d'actifs à recycler dans de nouveaux projets de développement (avec des écarts d'investissement positifs). Au T1-23, la société a monétisé une participation de 10 % dans un centre de données à Ashburn, en Virginie (aux côtés de son partenaire vice-président), démontrant l'appétit pour les centres de données bien situés et les valorisations solides.

Cet actif a été vendu à une valorisation de près de 17 millions de dollars par mégawatt, ce qui représente une prime substantielle aux coûts de développement actuels pour les nouveaux centres de données sur ce marché et une création de valeur significative. La propriété a été construite pour 50% du prix il y a environ 13 ans.

Au cours des 10 dernières années, DLR a enregistré un taux de croissance moyen des AFFO de 5,74 % et un taux de croissance des dividendes de 5,29 %. Ils versent un rendement en dividendes de 4,66 % qui est bien couvert avec un ratio de distribution AFFO de 81,33 %.

La performance des prix du DLR a connu des difficultés au cours de la dernière année et demie, mais a récemment connu une appréciation significative en raison de la montée en puissance de l'intelligence artificielle ("IA") et du rôle que les centres de données joueront pour répondre aux exigences nécessaires à l'IA. Au cours du seul mois dernier, le cours de l'action DLR a gagné 11,24 %

Graphiques RAPIDES

Actuellement, le DLR se négocie à un P/AFFO de 17,25x, ce qui est bien en dessous de son multiple AFFO normal de 20,61x. Si l'action revient à son multiple AFFO normal, elle produirait un taux de rendement annuel total d'environ 20 % d'ici la fin de 2024.

Chez iREIT™, nous évaluons le stock de Digital Realty comme un ACHAT FORT.

Graphiques RAPIDES

Centres de régence (REG) est une FPI qui se spécialise dans les centres commerciaux ancrés dans une épicerie. Leur portefeuille se compose de plus de 400 centres commerciaux (~ 80 % ancrés par une épicerie) qui couvrent 51 millions de pieds carrés locatifs bruts et desservent plus de 8 000 locataires avec un taux de location d'environ 95 %.

Leurs propriétés sont principalement situées en Floride, en Californie et au Texas, et ont une forte présence dans les régions du centre de l'Atlantique et du nord-est du pays.

REG a récemment annoncé l'acquisition deUrstadt Biddle Propriétés(UBA) qui devrait clôturer plus tard cette année (fin du troisième trimestre ou début du quatrième trimestre) et devrait être immédiatement relutif pour ses principaux bénéfices d'exploitation.

Urstadt Biddle possède des centres commerciaux en plein air, ancrés dans une épicerie, principalement situés à New York, dans le New Jersey et dans le Connecticut. UBA possède 77 propriétés couvrant 5,3 millions de pieds carrés de surface locative brute (« GLA ») et sont louées à 94,2 %.

Une fois l'acquisition conclue, le portefeuille pro forma de REG sera composé de 481 propriétés couvrant 56,4 millions de pieds carrés de SLB et devrait être loué à 95 %.

(REG - IR)

Regency Centers a une cote de crédit BBB+ et de solides paramètres d'endettement, notamment une dette nette sur l'EBITDA d'exploitation de 4,9x, une dette à long terme sur le capital de 41,15 % et un ratio de couverture des charges fixes de 4,7x.

Leur dette a un taux d'intérêt moyen pondéré de 3,9 % et une durée moyenne pondérée jusqu'à l'échéance de 8,1 ans. De plus, ils ont des échéances minimales en 2023 et disposent d'un total de 1,2 milliard de dollars de liquidités.

REG-IS

Au cours des 10 dernières années, REG a enregistré un taux de croissance moyen des AFFO de 6,34 % et un taux de croissance moyen des dividendes de 3,18 %. Ils versent un rendement en dividendes de 4,61 % qui est bien couvert avec un ratio de distribution AFFO de 75,87 %.

Graphiques RAPIDES

Actuellement, Regency Centers se négocie à un P/AFFO de 16,70x, ce qui est bien en deçà de leur multiple AFFO normal de 20,21x. Si REG peut revenir à son multiple AFFO normal d'ici la fin de 2024, cela se traduirait par un taux de rendement annuel total d'environ 20 %.

Chez iREIT™, nous évaluons le stock des centres Regency à un ACHAT.

Graphiques RAPIDES

Revenu immobilier (O) est une FPI qui se spécialise dans les propriétés autonomes à locataire unique qui sont louées sur une base triple net à long terme. Bien qu'ils possèdent principalement des propriétés commerciales résistantes au commerce électronique, ils possèdent également des propriétés industrielles et une propriété de jeux.

Au total, ils possèdent ou détiennent une participation dans 12 237 propriétés avec un taux d'occupation de 99 % qui couvrent environ 236,8 millions de pieds carrés d'espace locatif. Leurs propriétés desservent 1 259 locataires opérant dans 84 secteurs distincts et ont une durée de location restante moyenne pondérée d'environ 9,5 ans.

Realty Income est l'un des rares FPI à pouvoir revendiquer le titre d'aristocrate des dividendes avec 29 années consécutives d'augmentation des dividendes. Ils versent des dividendes mensuels et augmentent généralement le dividende chaque trimestre. Au total, ils ont déclaré 634 dividendes mensuels et ont réalisé 102 augmentations trimestrielles consécutives.

Revenus immobiliers - IR

Realty Income a une cote de crédit A- de S&P Global et un bilan solide avec une dette nette sur l'EBITDA ajusté pro forma annualisé de 5,4x, un ratio dette à long terme sur capital de 41,21% et un ratio de couverture des charges fixes de 4,6x .

Leur dette est à 90 % à taux fixe, à 95 % non garantie et a une durée moyenne pondérée jusqu'à l'échéance de 5,9 ans. Realty Income a des échéances minimales en 2023 et 3,1 milliards de dollars de liquidités totales au 31 mars 2023. De plus, ils disposent d'environ 1,5 milliard de dollars d'actions à terme non réglées et de 1,0 milliard de dollars provenant d'une émission obligataire clôturée en avril.

Revenus immobiliers - IR

Realty Income a connu un taux de croissance AFFO de 6,99 % et un taux de croissance des dividendes de 5,76 % au cours de la dernière décennie. En plus de leurs taux de croissance solides, ils ont été très cohérents avec 26 des 27 années de croissance positive des bénéfices AFFO. Ils versent un rendement en dividendes de 5,17 % qui est bien couvert par un ratio de distribution AFFO de 75,69 % et sont actuellement proposés à un prix réduit.

Graphiques RAPIDES

Actuellement, Realty Income se négocie à un P/AFFO de 14,98x, ce qui représente une remise importante par rapport à leur multiple AFFO normal de 19,17x. Les investisseurs pourraient s'attendre à un taux de rendement annuel total de 25 % si Realty Income revient à son multiple AFFO normal d'ici la fin de 2024.

Chez iREIT™nous évaluons les actions Realty Income à un ACHAT.

Graphiques RAPIDES

Propriétés VICI (VICI) est une FPI expérientielle spécialisée dans les propriétés de jeux de casino. Ils possèdent des propriétés de trophées emblématiques, notamment le Caesars Palace Las Vegas, le Venetian Resort Las Vegas et le MGM Grand.

Leur portefeuille se compose de 50 installations de jeux aux États-Unis et au Canada qui couvrent environ 124 millions de pieds carrés et qui comprennent environ 60 100 chambres d'hôtel, environ 500 magasins de détail et plus de 450 bars, restaurants et discothèques.

Leurs propriétés sont exploitées par les principaux opérateurs d'hôtellerie et de jeux et sont louées sur une base triple net. En plus de leurs installations de jeu, VICI possède 4 terrains de golf de championnat et 34 acres de terrain à côté du Strip de Vegas qui peuvent être utilisés pour un développement futur.

VICI-IS

VICI a été créée en 2018 et a connu une croissance exponentielle depuis lors.

Ils ont été très actifs dans les acquisitions avec quelques exemples récents, notamment l'acquisition de la participation restante de 49,9 % dans la coentreprise MGM Grand et Mandalay Bay qu'ils avaient avec Blackstone Real Estate Income Trust ("BREIT"), l'acquisition de 4 propriétés de jeu au Canada par le biais d'une transaction de cession-bail avec Pure Canadian Gaming et l'acquisition du Gold Strike Casino situé à Tunica, Mississippi.

VICI-IS

VICI est de qualité investissement avec une cote de crédit de BBB- de S&P Global et dispose de solides paramètres d'endettement, notamment un ratio de levier net de 5,9x, un ratio dette à long terme sur capital de 42,68% et un ratio de couverture des intérêts de 3,12x.

Leur dette est à 82 % non garantie, à 99 % à taux fixe et a une durée moyenne pondérée jusqu'à l'échéance de 6,6 ans. De plus, aucune dette n'arrive à échéance en 2023 et VICI dispose de 3,6 milliards de dollars de liquidités totales à la fin du premier trimestre.

VICI-IS

Depuis 2019, VICI a enregistré un taux de croissance moyen des AFFO de 7,60 % et un taux de croissance moyen des dividendes de 10,80 %. Ils versent un rendement en dividendes de 5,04 % qui est bien couvert avec un ratio de distribution AFFO de 77,72 %. De plus, VICI se négocie avec une légère décote par rapport à sa valorisation normale.

Graphiques RAPIDES

VICI se négocie actuellement à un P/AFFO de 15,37x, ce qui se compare favorablement à son multiple AFFO normal de 16,54x. Si VICI revient à son multiple AFFO normal, il en résultera un taux de rendement annuel total de 17 % d'ici la fin de 2024.

Chez iREIT™, nous évaluons l'action VICI à un ACHAT.

Graphiques RAPIDES

Comme indiqué ci-dessous, nous considérons que ces cinq FPI de premier ordre sont actuellement des choix solides. Le rendement du dividende moyen de ces cinq FPI est de 5,2 % (taux de distribution de 77 %) et la prévision de rendement total moyen (par iREIT™) est de 20 % par an.

iREITMC

Les cinq FPI sont incluses dans notre indice iREIT™ 100 High Quality Equity REIT et font également partie de l'indice iREIT-MarketVector™ Quality REIT.

Nous vous recommandons de détenir une position centrale dans ces FPI de haute qualité qui sont régulièrement examinées en fonction de la qualité et de la valeur chez iREIT™ on Alpha.

Étant donné le conservatisme extrême de ma grand-mère et de ma grand-tante, je suis sûr qu'elles seraient d'accord avec ces recommandations, surtout à ce stade du cycle.

"Les années de pauvreté depuis la mort de mon père ne m'avaient que légèrement touché. Elles avaient développé dans mon caractère unegrave souci d'argent, une volonté de travailler dur pour de petites sommes et uneconservatisme extrême dans toutes mes habitudes de dépensesBen Graham

Comme toujours, merci de m'avoir donné l'occasion de rendre service.

Note de l'auteur : Brad Thomas est un écrivain de Wall Street, ce qui signifie qu'il n'a pas toujours raison dans ses prédictions ou ses recommandations. Puisque cela s'applique également à sa grammaire, veuillez excuser les fautes de frappe que vous pourriez trouver. De plus, cet article est gratuit : écrit et distribué uniquement pour aider à la recherche tout en fournissant un forum pour la réflexion de second niveau. pour lire et commenter et j'attends avec impatience vos commentaires ci-dessous.

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Cet article a été rédigé par

Brad Thomas est le PDG de Wide Moat Research ("WMR"), un éditeur d'informations financières par abonnement, au service de plus de 100 000 investisseurs dans le monde. WMR dispose d'une équipe d'analystes multidisciplinaires expérimentés couvrant toutes les catégories de dividendes, y compris les FPI, les MLP, les BDC et les C-Corps traditionnels.

Les marques WMR comprennent : (1) iREIT sur Alpha (Seeking Alpha) et (2) The Dividend Kings (Seeking Alpha) et (3) Wide Moat Research. Il est également rédacteur en chef de The Forbes Real Estate Investor.

Thomas a également été présenté dans Barron's, Forbes Magazine, Kiplinger's, US News & World Report, Money, NPR, Institutional Investor, GlobeStreet, CNN, Newsmax et Fox.

Il est le premier analyste contributeur sur Seeking Alpha en 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 (sur la base des pages vues) et compte plus de 108 000 abonnés (sur Seeking Alpha). Thomas est également l'auteur de The Intelligent REIT Investor Guide (Wiley) et écrit un nouveau livre, REITs For Dummies.

Déclaration de l'analyste : J'ai/nous avons une position longue avantageuse sur les actions de DLR, O, REG, UBA, UBP, VICI, WPC, soit par le biais de la propriété d'actions, d'options ou d'autres dérivés. J'ai écrit cet article moi-même, et il exprime mes propres opinions. Je ne reçois aucune compensation pour cela (autre que de Seeking Alpha). Je n'ai aucune relation d'affaires avec une entreprise dont les actions sont mentionnées dans cet article.

Demande de divulgation d'Alpha : Les performances passées ne préjugent pas des résultats futurs. Aucune recommandation ou conseil n'est donné quant à savoir si un investissement convient à un investisseur particulier. Les points de vue ou opinions exprimés ci-dessus peuvent ne pas refléter ceux de Seeking Alpha dans son ensemble. Seeking Alpha n'est pas un négociant en valeurs mobilières agréé, un courtier ou un conseiller en placement américain ou une banque d'investissement. Nos analystes sont des auteurs tiers qui comprennent à la fois des investisseurs professionnels et des investisseurs individuels qui peuvent ne pas être agréés ou certifiés par un institut ou un organisme de réglementation.