Je mets la moitié de ma valeur nette dans ces investissements

Sep 28, 2023

La plupart des investisseurs placent la quasi-totalité de leur patrimoine dans des obligations et des actions. Issu d'une famille d'entrepreneurs et d'investisseurs en capital-investissement, je ne comprends jamais vraiment l'attrait de cette approche.

Les obligations sont faciles à gérer parce qu'ils ne paient littéralement rien et ne protègent pas contre l'inflation. Tout au plus, ils offrent des avantages de diversification, mais cette diversification a un coût élevé et elle est généralement inutile pour les investisseurs axés sur le long terme.

De l'autre,les actions sont un peu plus délicates . Théoriquement, ils ont généré de bons rendements sur de longues périodes. Cependant, cela reste très théorique. La plupart des investisseurs individuels n'ont jamais bénéficié de ces bons rendements car l'extrême volatilité et le manque de revenus finissent par vous faire perdre patience. Très peu d'investisseurs ont conservé les mêmes actions pendant des décennies sans jamais faire d'échanges.

De plus, lorsque vous investissez dans des actions, vous êtes censé comprendre dans quoi vous investissez. Mais soyons réalistes une seconde. Cela peut sembler un peu provocateur, mais à moins que vous ne soyez un homme d'affaires, vous en savez probablement très peu sur les affaires. Diriger une petite entreprise et comprendre toutes ses complexités est extrêmement difficile et imprévisible. La plupart de ceux qui essaient finissent par échouer.

Ainsi, lorsque vous achetez des actions d'une entreprise de plusieurs milliards de dollars comme Apple (AAPL), Netflix (NFLX) ou Amazon (AMZN), est-il vraiment réaliste de comprendre ces investissements ?

Vous devez faire des hypothèses très complexes et incertaines sans même être profondément impliqué dans l'entreprise. Les analystes professionnels ne peuvent pas le faire avec précision et vous investissez probablement à temps partiel comme passe-temps.

Je n'ai jamais été capable de comprendre ces stocks, mais j'ai reconnu cette limitation. La plupart des gens sontsurestimer grossièrement ses compétences en tant qu'investisseur. Ils pensent qu'ils peuvent choisir les gagnants et battre le marché.

En réalité, 99 % des investisseurs actifs en actions sous-performent les ETF passifs et les fonds indiciels. Une étude de JPMorgan a révélé que l'investisseur moyen n'a obtenu que 2,6 % de rendement annuel au cours des 20 dernières années :

Je pense donc qu'il est juste de dire que les actions sont de mauvais investissements pour la grande majorité des investisseurs. Ils peuvent générer peu de revenus, ils sont très volatils et, en fin de compte, ils vous donnent un sentiment de spéculation qui vous fait perdre patience et panique.

Les actions et les obligations sont sorties. Ce sont de mauvais investissements pour la plupart des gens.

Qu'est-ce que cela nous laisse?

J'ai toujours trouvé beaucoup plus attrayant d'investir dansimmobilier.Il verse un revenu élevé et stable, il protège contre l'inflation, il s'apprécie avec le temps et il est très simple à comprendre.

Vous avez un locataire qui paie un loyer. La valeur de la propriété s'apprécie en raison de la demande croissante, malgré une offre limitée (ils ne font pas plus de terrains dans des endroits attrayants). Et vous pouvez en financer une bonne partie avec un prêt hypothécaire bon marché pour atteindre de manière réaliste des rendements annuels de 12 à 15 %.

Acheter à un taux plafond de 6-7 %

Financez la moitié à un taux de 3%

Apprécier de 2-3% par an

= 12-15% de rendements annuels

Plus important encore, les investisseurs immobiliers ont vraiment gagné ces rendements car, contrairement aux investisseurs en actions, il est peu probable que les investisseurs immobiliers paniquent et vendent au pire moment. L'immobilier rapporte beaucoup de revenus, ce qui vous aide à rester patient.

Sur de longues périodes, l'immobilier a généré des taux de rendement (sans effet de levier) plus élevés que les actions et les obligations, bien qu'ils rapportent plus de revenus et soient moins risqués :

L'immobilier est la plus grande classe d'actifs au monde, et pourtant, la plupart des investisseurs y investissent à peine en dehors de leur résidence principale. Ils privilégient les actions et les obligations traditionnelles par rapport aux communautés d'appartements, aux immeubles de bureaux, aux centres commerciaux, aux hôtels, aux terres forestières et à d'autres investissements immobiliers.

je fais le contraire. Et c'est ce qui rend mon approche de l'investissement très unique.

J'investis personnellement plus de50% de ma valeur nette dans l'immobilier.Et malgré une expérience dans le domaine du capital-investissement, j'investis principalement dans des FPI cotées en bourse.

Maintenant, je sais déjà que beaucoup d'entre vous diront :

Mais…Les FPI sont des actions, n'est-ce pas ?

Et la réponse courte est oui. Techniquement parlant, les FPI sont structurées comme des sociétés et vous y investissez en achetant des actions de la société.

Cependant, dans la pratique, les FPI sont des investissements immobiliers et très différents des actions traditionnelles. Plus important encore, les FPI ne paient pas d'impôt sur les sociétés, elles doivent distribuer 90 % de leurs revenus sous forme de dividendes et elles ne peuvent investir que dans l'immobilier.

Les investisseurs privés possèdent souvent des biens immobiliers par le biais d'une société en commandite, d'une LLC ou d'une société. Cela n'en fait pas un "investissement boursier", cela reste de l'immobilier. En fait, les rendements des FPI et de l'immobilier sont proches deparfaitement co-intégré autour des mêmes facteurs selon les études de Cohen & Steers (CNS). Pas une grande surprise si l'on considère que les FPI ne possèdent rien d'autre que des biens immobiliers.

Nous croyons que les FPI sont les meilleurs investissements livre pour livre que vous pouvez faire. Ils combinent les attributs positifs de l'immobilier :

Avec tous les attributs positifs des actions :

Vous combinez essentiellement les avantages et supprimez la plupart des inconvénients des deux classes d'actifs. Et c'est pourquoi je préfère les FPI aux investissements immobiliers en private equity.

Vous économisez le coût de clôture d'environ 5 à 10 %, vous disposez de liquidités quotidiennes, d'une diversification, d'une évolutivité facile du capital et d'une gestion professionnelle.Vous gagnez les rendements de l'immobilier sans tous ses risques et inconvénients.

En fait, les FPI ont en fait produit des rendements encore plus élevés que l'immobilier privé. C'est surprenant pour beaucoup, mais écoutez-moi:

Ce dernier point est particulièrement important car il permet aux FPI d'émettre régulièrement de nouvelles actions, de les réinvestir à un écart positif et d'augmenter les flux de trésorerie à un rythme plus rapide que ce qui serait réalisable pour les investisseurs privés. Les FPI augmentent généralement les flux de trésorerie de 5 % par an. En comparaison, les investisseurs immobiliers privés sont satisfaits s'ils peuvent augmenter leurs flux de trésorerie de 2 % par an.

Par conséquent,Les FPI surperforment l'immobilier privé de ~4% par an selon une étude réalisée par Cambridge. Au cours des 20 dernières années, les FPI ont généré des rendements totaux annuels de 14 % en moyenne, même en dépit de la grande crise financière qui s'est produite entre-temps :

Cependant, cela ne signifie pas que chaque FPI vaut la peine d'être achetée. Tout comme pour les actions, la plupart des FPI sont correctement valorisés, certains sont surévalués et seuls quelques-uns sont sous-évalués.

Par exemple,Revenu immobilier (O), un favori du secteur, se négocie à 22x FFO et un rendement en dividendes de 3,7 %. C'est peut-être une meilleure valeur que les actions ordinaires, mais ce n'est pas particulièrement attrayant non plus.

Ci-dessous, nous présentons quelques investissements attrayants en FPI dans deux de mes sous-secteurs FPI préférés : les FPI Net Lease et les FPI étrangères.

Les FPI Net Lease sont les plus sûres et les plus prévisibles de toutes les FPI. En effet, ils louent des propriétés avec des durées de location exceptionnellement longues de 10 à 15 ans, des augmentations de loyer automatiques et aucune responsabilité du propriétaire. Généralement, le locataire doit même payer les taxes foncières et l'entretien.

La plupart des REIT à bail net ont plus de 10 ans sur leurs baux, et par conséquent, même si nous entrions en récession demain, ils continueraient à gagner des flux de trésorerie stables pour financer des dividendes durables.

Le bon point ici est de trouver une FPI à bail net qui rapporte> 5% et a> 5% de croissance annuelle. Ensemble, cela se traduit par des rendements totaux annuels > 10 % sans aucune augmentation de la valorisation.

Gagner des rendements à deux chiffres d'un investissement résistant à la récession est très attrayant si tard dans le cycle. Et pour cette raison, nous les surpondérons fortement dans notre Core Portfolio.

À l'heure actuelle, la plupart des FPI à bail net sont trop chers et ne répondent pas aux exigences de revenu et de croissance que nous avons énumérées ci-dessus. Cependant, quelques entreprises sous-évaluées subsistent.

Un excellent exemple que nous avons acheté récemment estEsprit Immobilier Capital(SRC).

SRC est très similaire à Realty Income (O). Ils possèdent tous deux des propriétés à bail net axées sur les services avec de nombreux restaurants à service rapide, des centres de conditionnement physique, des stations-service et des épiceries. Propriété de Dollar General (DG) appartenant à SRC :

source

SRC a plus de 10 ans sur ses baux et des flux de trésorerie très fiables, tout comme Realty Income. Cependant, la principale différence est la valorisation.

SRC verse un rendement en dividendes de 6,5 % et a guidé une croissance de 6,5 % des AFFO par action en 2020. Cela se traduit par un rendement total de 13 %.

Mais il y a plus. Nous estimons que le SRC est sous-évalué d'au moins 20 % par rapport à ses pairs. En supposant qu'il faille trois ans pour que la mauvaise tarification se corrige, les actionnaires de la SRC devraient gagner environ 15 à 20 % de rendements totaux annuels d'une FPI défensive.

Dans le marché volatil d'aujourd'hui, c'est une excellente opportunité que nous achetons.

Une autre opportunité intéressante estPropriétés REP (REP). EPR est différent des autres FPI à bail net en ce sens qu'il se concentre sur des propriétés à bail net plus niches telles que les cinémas, les complexes de golf, les domaines skiables et autres. Propriété AMC (AMC) détenue par EPR :

source

Le marché ne sait pas comment évaluer ces actifs. La plupart des investisseurs les perçoivent comme des propriétés plus risquées. En réalité, EPR bénéficie de certaines des mesures de portefeuille les plus résilientes de toutes les FPI, avec des taux d'occupation ne descendant jamais en dessous de 97 %.

Actuellement, EPR bénéficie de baux de 13 ans et d'une couverture des loyers de 1,8x en moyenne. Cette couverture des loyers est résiliente et constante année après année. Par conséquent, son flux de trésorerie est en fait parmi les plus prévisibles de tous les FPI.

EPR verse un rendement de dividende d'environ 12 %, qu'il vient d'augmenter, et bénéficie d'un taux de croissance normalisé d'environ 5 %. Ensemble, cela se traduit par un rendement total annuel de 17 %, mais tout comme SRC, nous pensons qu'EPR est prêt pour une expansion importante des multiples FFO dans les années à venir. L'EPR est au prix de 10x FFO, tandis que certains de ses pairs REIT de location nette de casino se négocient à 16x FFO. Nous pensons que c'est l'EPR qui devrait se négocier à une valorisation supérieure compte tenu de sa longue histoire de surperformance et d'une meilleure diversification de son portefeuille. Alors que le multiple se rapproche de 15x FFO, les actionnaires devraient obtenir des rendements annuels d'environ 20 % - à partir d'un REIT de location net hautement prévisible.

Environ 25% de mes investissements immobiliers sont à l'étranger. Cela me permet de diversifier mon portefeuille immobilier, de réduire son risque et d'augmenter son rendement.

La plupart des investisseurs en REIT ne recherchent jamais d'opportunités à l'étranger en raison des difficultés perçues d'investir dans un marché étranger. En réalité, c'est aussi simple que d'investir dans des FPI américaines.

Vous devez demander des autorisations de trading à votre courtier. Ensuite, vous devez convertir votre devise en devise étrangère. Enfin, vous écrivez le bon ticker et vous achetez des actions. Il y a aussi une grande idée fausse en matière d'impôts. Beaucoup d'investisseurs refusent d'investir à l'étranger à cause des retenues à la source. Ce qu'ils ignorent, c'est que la plupart des pays ont des traités pour éviter la double imposition. Par conséquent, vous pouvez utiliser cette retenue à la source comme un "crédit d'impôt" dans votre pays d'origine pour éviter d'être à nouveau imposé. Je recommande de discuter avec un fiscaliste, mais ce n'est vraiment pas difficile.

Il est particulièrement regrettable que les investisseurs ignorent les FPI étrangères, car les meilleures opportunités se trouvent souvent sur des marchés internationaux négligés.

Aujourd'hui, plus de 30 pays ont adopté un régime REIT :

source

Chez High Yield Landlord, nous investissons massivement en Europe et en Asie, mais nous sommes restés à l'écart de l'Afrique et du Moyen-Orient. Nous avons constaté que de nombreuses FPI étrangères sont mal gérées avec des conflits d'intérêts flagrants. À titre d'exemple, en Asie, il est courant que les promoteurs de FPI développent des propriétés avec une entité distincte, puis que la FPI achète ces propriétés à des prix élevés. Il ne s'agit pas d'une transaction sans lien de dépendance et les investisseurs des FPI américaines ne la toléreraient pas. Cependant, en Asie, ils s'en sortent toujours.

Ainsi, le critère d'investissement le plus important sur les marchés internationaux des FPI est la gestion et son alignement des intérêts. En supprimant les FPI mal gérées, vous pouvez sauter immédiatement plus de la moitié des FPI.

En Asie, il y a deux sponsors qui ont une très bonne réputation. Ceux-ci sontCapitaTerre(OTCPK : CLLDF) etÉrable . Ils gèrent de nombreuses entités FPI et la plupart d'entre elles sont très appréciées.

Cependant, quelques exceptions subsistent. Par exemple,Érable Asie du Nord (Tradé à Singapour avec le symbole SGX:RW0U) se négocie actuellement à un plus bas de 52 semaines. Elle possède des propriétés à Hong Kong, en Chine et au Japon. Il a très bien performé depuis son introduction en bourse jusqu'à ce que les émeutes éclatent à Hong Kong. Le sentiment du titre en a pris un coup. Et cela a été immédiatement suivi par la crise du coronavirus. En conséquence, le véhicule phare de Mapletree en Asie du Nord se négocie désormais à un rendement en dividendes de 6,5 % (généralement plus proche de 4 %) et se positionne pour une forte hausse une fois qu'une solution sera trouvée pour le coronavirus.

Gateway Plaza, Pékin – Propriété appartenant à Mapletree North Asia :

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En Europe, nous aimons les pays riches d'Europe centrale et septentrionale. L'Allemagne, la Finlande et la Suède présentent actuellement de bonnes opportunités. Le marché britannique des REIT est également bon marché et nous pensons que le marché réagit de manière excessive au Brexit. Par exemple,Terre britannique (OTCPK: BTLCY), une blue chip locale avec un portefeuille de propriétés trophées à Londres, est actuellement proposée à un prix réduit de 50% par rapport à NAV et verse un rendement de dividende de 6%. Elle bénéficie d'un bilan de forteresse et rachète ses actions pour créer de la valeur à long terme.

Actuellement, nous investissons dans 30 des ~300 opportunités de FPI (y compris les marchés internationaux). Ces investissements représentent environ la moitié de ma valeur nette. En étant très sélectif et en n'investissant que dans les FPI que nous estimons sous-évaluées, nous sommes en mesure de générer des revenus élevés, avec une bonne marge de sécurité et un potentiel d'appréciation à long terme :

C'est la combinaison derendement, valeur, croissance et sécurité qui distingue notre stratégie des autres investisseurs boursiers. Vous ne pouvez pas obtenir ce niveau de revenu et de sécurité à partir d'actions régulières. Au moins, nous n'avons pas compris comment vous le feriez.

Les investisseurs s'éveillent lentement à cette réalité. Il y a encore 20 ans, les investisseurs investissaient à peine dans l'immobilier. Aujourd'hui, l'immobilier représente environ le quart des portefeuilles des institutions. Et d'ici 2030, l'allocation à l'immobilier devrait atteindre jusqu'à 40 % :

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Dans cet esprit, a-t-on tort d'allouer autant dans l'immobilier ? Ou sommes-nous juste en avance sur la courbe? Partagez vos pensées dans la section des commentaires! Comme toujours, merci d'avoir lu !

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Cet article a été rédigé par

Jussi Askola est un ancien investisseur immobilier en capital-investissement avec une expérience de travail pour une société d'investissement de + 250 millions de dollars à Dallas, au Texas; et la réalisation d'acquisitions immobilières en Allemagne. Aujourd'hui, il est l'auteur de "High Yield Landlord" - le service immobilier classé n°1 sur Seeking Alpha. Rejoignez-nous pour un essai gratuit de 2 semaines et accédez à toutes mes idées d'investissement les plus convaincues. Cliquez ici pour en savoir plus!

Jussi est également président de Leonberg Capital, une boutique d'investissement axée sur la valeur et spécialisée dans les titres immobiliers mal évalués, qui se négocient souvent avec des décotes élevées par rapport à la valeur liquidative et des rendements excessifs. En plus d'avoir réussi tous les examens CFA, Jussi est titulaire d'un BSc en finance immobilière de l'Université Nürtingen-Geislingen (Allemagne) et d'un BSc en gestion immobilière de l'Université de South Wales (Royaume-Uni). Il est l'auteur d'articles universitaires primés sur l'investissement en REIT, a été présenté dans de nombreux médias financiers, compte plus de 50 000 abonnés sur SeekingAlpha et a noué des relations avec de nombreux dirigeants de REIT.

AVIS DE NON-RESPONSABILITÉ : Jussi Askola n'est pas un conseiller en placement enregistré ni un planificateur financier. Les informations contenues dans ses articles et ses commentaires sur SeekingAlpha.com ou ailleurs sont fournies à titre informatif uniquement. Faites vos propres recherches ou demandez l'avis d'un professionnel qualifié. Vous êtes responsable de vos propres décisions d'investissement. High Yield Landlord est géré par Leonberg Capital.

Divulgation de l'analyste : je suis/nous sommes long SRC ; REP ; BTLCY ; député. J'ai écrit cet article moi-même, et il exprime mes propres opinions. Je ne reçois aucune compensation pour cela (autre que de Seeking Alpha). Je n'ai aucune relation d'affaires avec une entreprise dont les actions sont mentionnées dans cet article.

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